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踏入过渡时期,港府首次拍卖的土地,是金钟道域多利兵房地段,即占地11.5万方尺的金钟地王。该地段曾于1982年11月推出,当时地产市道沉寂,只有3个财团入标,其中,长实出价6亿元,新世界发展出价4亿元,港府以出价过低将其收回。1985年4月18日港府将金钟地王推出拍卖,底价为5亿元,这次拍卖被地产界视为市场的寒暑表。拍卖过程中,香港的各大地产财团,包括长实、新世界、新地、恒地、信和、太古等都参与竞投,结果被太古地产以7.03亿元的价格夺得,比底价高出4成。20世纪80年代初,以恒隆为首的财团曾连夺港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权,恒隆因而声名大噪。可惜,后来遇上地产崩溃,恒隆被迫放弃金钟二段的发展权,其他地铁站上盖发展权亦被迫押后。是役,恒隆备受打击,股价亦一度跌至低点。地产业透过与金融业、股票市场的密切关系,影响着香港经济的各个领域、各个环节,因此,它成为了香港经济的“寒暑表”。电子游戏十大正规官方网址新地主席郭得胜,是香港地产业有名的“大好友”。80年代初,香港前途问题浮现,投资者信心不足,但郭得胜则明确表示: 毋须担心1997。他对记者指出:“对1997年新界租约问题,或地契年期问题,我们全不理会,也不用担心,因为这是(中国)政府与港府的问题,而有关政府必会为照顾我们而作出最圆满的决定。做地产商的,只要积极去干,为市民提供更理想的居所,就已尽了地产商的责任。” 〔7〕1989年北京“政治风波”爆发,香港地产市道低迷,郭得胜明确表示:“除了在内地投资之外,新地不会考虑将资金调往海外。我们的方针,依然是立足香港,在这里发展。”〔8〕

电子游戏十大正规官方网址信和地产创办于1972年,创办人是新加坡富商黄廷芳、黄志祥父子。黄廷芳,祖籍福建新兴,早年远赴新加坡谋生,初期经营杂货店,50年代开始涉足地产业,在新加坡乌节路一带兴建了大批商厦,被称为乌节地王。70年代初,黄廷芳开始进军香港地产,1972年6月筹组信和地产投资股份有限公司,同年7月在香港上市。1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。有鉴于此,地产发展商开始批评这一政策。1993年2月,香港地产建设商会代表会晤港府财政司麦高乐,反映地产商的忧虑和要求。部分地产商甚至自行将按揭比率提高到7成半至9成,即在银行提供7成按揭的基础上,由发展商属下的财务公司再提供半成至两成的额外按揭贷款,但还款期较短,息率亦较高。这一做法最初由大地产商牵头,如恒基、南丰、华懋、信和、新地、长实等,后来逐步扩展到中型地产商。这一措施刺激了呆滞的楼市,促进了楼盘销售,例如新地推出的元朗加州花园、南丰推出的将军澳慧安园、长实推出的嘉湖山庄三期,反应都相当热烈。

〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。这一时期,长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金,与一些“有地无钱”的上市公司合作,发展这些公司拥有的土地。早在1976年,长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作,先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦,双方均分得可观利润。1979年,长实又与广生行合作,兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间,长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产,以及港灯集团等,合作成合组联营公司,发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利,因为它不需要付出一大笔资金购买土地,只需支付少量做地基工程的钱,并透过“卖楼花”以战养战,就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度,长实年利润高达13.85亿元,相当于上市第一年度的31.7倍。踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。电子游戏十大正规官方网址希慎兴业当年上市,在市场上曾引起一些猜测,因为利家向来作风保守,极少容许外人“分享”祖业,即使在70年代初期股市疯狂时,利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代,情形却有了转变,除上市集资外,还多次出卖物业,如铜锣湾恩平道一些旧楼,就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险,但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认,声明利家仍以香港为根基所在,“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测,希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过,谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产,全部为甲级写字楼和高级住宅,甫上市便赢得“小置地”称号,1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。

70年代初,新鸿基企业的规模日渐扩大,郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基(集团)有限公司”,计划在香港上市。稍后,“三剑侠”开始分道扬镳,冯景禧早于1969年创办新鸿基证券,转而向证券业发展;李兆基则自立门户,成立恒基兆业有限公司;郭得胜则继续主持新鸿基(集团)的大局。1973年3月16日,郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆,遂改名为新鸿基地产发展有限公司。1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。(3)每年政府出售的土地,均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情(如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期),在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年(即共5年)的土地供应。1988年,吴光正出任九仓董事局主席,时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦,以及一座16层高的综合性商场,共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位,总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年,于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏,外墙以花岗石及无框玻璃建成,墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙,大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场,广场一角设有大型钟楼,其美轮美奂的外观傲视同侪,立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价,整项投资仅建筑费24亿元,而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元,可谓相当成功。

1972年,香港海底隧道通车后,铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区,区内开始兴建写字楼,其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地,1972年置地吞并牛奶公司后,获得铜锣湾大片土地。从1970年起,置地就开始在该区发展高级商业楼宇,包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年,置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦,该大厦楼高41层,建筑面积逾81万方尺,可供租用面积60万方尺,是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺,维多利亚公园及海港景色一览无遗。在住宅楼宇方面,长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰,代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增,从1976年新建成15 425个单位,增加到1981年高峰时期的34 475个,5年间增幅高达124%。新建成的住宅楼宇中,以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大,每年均在90%以上,其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50%左右。住宅楼宇价格大幅飙升,以最受欢迎的小型住宅单位为例,1976年每方尺售价是265元,到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元,5年间升幅接近3倍。(见表3.1)到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。恒基与新鸿基地产渊源深厚,投资策略亦相当接近,如看好香港地产业发展前景,紧扣地产市道循环盛衰,以“人弃我取”的策略趁低吸纳土地,维持庞大土地储备等等。1982年至1984年期间,在中英谈判僵持不下、香港前途尚未明朗的时候,地产市道低迷,恒基即“反潮流”地乘机大举购入土地,为日后公司的发展奠定基础。1987年10月股灾后,新界的换地证价格下跌了3成,恒地便在1988年5月动用超过5 000万元,以平均每方尺1 000元价格,大手购入新界换地证书,加强了日后在屯门和葵涌商住地皮的投资实力。1989年“政治风波”后,地产市道再次下跌,恒地于1990年度再斥资3.2亿元购入一批换地证书,使公司的换地证账面值超过7.6亿元。1991年3月,当政府拍卖换地权益证书而乏人问津之时,恒地以8 300万元悉数购入。因此,恒地成为香港拥有最多换地权益证书的地产公司之一。

与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同,特区政府的政策明显是从扩大供应着手,透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面,从根本上解决香港市民的住房问题。长期以来,新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司,售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此,它极重视增加土地储备,在整个80年代,新地的土地储备从约1 340万方尺增加到3 250万方尺,1999年更达到5 060万方尺,一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投,亦非在市区收购旧楼,反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地,如马鞍山、深井、元朗等地,成本不高。80年代以后,香港市区土地几已发展殆尽,新界遂成为发展首选,其时新界新市镇已逐步开发,交通网络亦日趋完善,地价因而上升。新地由于早着先机,已持有相当理想地段,故楼宇落成后,不独景致交通理想,售价也不太昂贵,自然深受买家欢迎。电子游戏十大正规官方网址在过渡时期的地产大升浪中,随着市区土地资源的日渐短缺,地价、楼价的不断上涨、地产发展项目的规模愈来愈大,经营房地产所需要的资金也日见庞大,大批早年从事地产业的中小型地产发展商逐渐被淘汰。

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